미분양 물건이란 수비게 말해잘 안팔리는 부동산이다. 사람들은 베스트 셀러를 찾고 있지만 반대로 잘 팔리지 않는 물건이 모두 나쁜 것이라고 볼 순 없다. 부동산 업계에서 수많은 전설을 이뤄낸 사람들의 경우, 이런 투자에 대한 경험이 많기도 하다. 미분양 물건에서 수익을 얻고 싶다면 다음 세가지를 기억하라.
첫째, 모든 조건이 좋은데 가격만 비싼 경우를 유심히 봐라
시장이 활황장세로 돌아서는지 아닌지를 유심히 살펴라. 만약 활황장세 중간에 이런 물건이 발생했다면 시장이 움직임이 조정 후 다시 상승으로 가는지 아니면 장기 침체로 가는지 살펴야 한다. 결국 미분양이 해소된다는 건 비싸 보였던 물건이 비싸게 여겨지지 않는 시점이 되었다는 의미다. 이 물건 가격이 적정하다고 여겨지는 시점이 되면 그때부터는 분양군 투자의 장점들, 이를테면 신규 아파트, 레버리지, 환금성 등이 빛을 발하면서 무서운 속도로 가격이 상승한다.
둘째, 모든 조건이 좋은데 주변 물량의 영향을 받고 있는 건 아닌지 살펴라
신규 분양이고 핵심단지에 위치하는 데다 가격이 비싸지도 않은 아파트인데 미분양되는 경우가 있다. 베스트셀러 목록에서 매수 물건을 찾는 보통의 사람들은 일반 미분양물건이라고 하면 경원시한다. 주목해야 할 건 모든 조건이 좋은데도 미분양된 이유가 주변 물량 때문인 경우다. 즉, 일시적으로 주변에 공급된 물건이 너무 많아서 그 영향으로 미분양이 발생했을 때다. 대표적인 사례로 고덕 래미안 힐스테이트 아파트가 있다. 고덕동의 아파트를 매수할 만한 잠재수요가 모두 위례 신도시에 쏠려 있었던 것이다.
셋째, 파격 할인 분야가가 임대가와 유사한지 살펴라
시행사는 생각했던 것보다 분양이 잘 되지 않으면 여러 가지 대책을 세운다. 파격적인 선물 공세를 펼치기도 하고, 오피스텔의 경우 임대수익률을 보장하기도 하며, 일단 전세로 살알보다가 매매로 전환하는 프로그램을 제시하거나 심지어 프리미엄을 보장하는 경우도 있다. 이 모든 혜택은 반드시 눈여겨봐야 한다. 각종 혜택이란 게 결국 시행사의 이익 부분에서 떼어주는 것일 수 있기 때문이다.