건폐율, 용적률은 재건축했을 시 수익성을 따질 수 있는 있으며 재건축된 아파트의 높이, 쾌적성, 가치를 판단하는 지표 역할을 합니다. 용적률 건폐율의 의미와 건폐율과 용적률을 조회하는 방법과 계산법을 알아보고 용도지역 별 건폐율, 용적률이 제한되는 비율, 건폐율과 용적률이 재건축에 끼치는 영향들을 알아보도록 하겠습니다.
용적률 건폐율 이란?
용적률 = 건물연면적 / 대지면적 x 100
용적률이란 대지면적 대비 건물 연면적 비율을 의미합니다. 즉, 아파트 단지 전체부지 중에서 건물이 높게 얼마나 올라갈 수 있는지 알 수 있는 지표입니다. 여기서 연면적이란 건축물의 각 층별 바닥면적의 총합을 의미합니다.
건폐율 = 건물 1층바닥면적 / 대지면적 x 100
건폐율’이란 땅 면적 대비 건축의 넓이를 의미합니다. 즉, 층수 높이와는 상관없이 1층 건물을 얼마나 넓게 건설할 수 있는지 알 수 있는 지표입니다. 보통 주거지역 건물의 건폐율은 70%로 제한되며 10평 대지에 바닥이 최대 7평인 건물을 지을 수 있습니다.
추가로, 대지지분이란아파트전체대지면적을세대가구수로나눈면적을의미합니다.
용적률 건폐율 차이
용적률과 건폐율의 차이는 너비와 높이라고 할 수 있습니다. 쉽게 말해서 용적률을 아파트의 층수, 건폐율은 아파트의 바닥 넓이라고 할 수 있습니다.
건폐율 용적률 계산기
층별 면적으로 건폐율과 용적률을 계산해 주는 사이트를 소개합니다.
아파트 건폐율 용적률 조회, 확인하는 방법
1. 토지이음
사이트 접속 > 주소 검색 > 토지이용계획 메뉴 선택 > 토지이용계획열람 메뉴 선택 > 건폐율, 용적률 탭 선택하여 확인 가능
2. 네이버페이 부동산
조회하고 싶은 아파트 선택 > 단지정보 탭에서 용적률, 건폐율 확인 가능
3. 아실 (아파트 실거래가)
사이트 접속 > 조회하려는 아파트 선택 > 단지 기본정보 영역에서 용적률, 건폐율 확인 가능
4. 등기부등본
해당 아파트의 등기부등본에서 건폐율, 용적률 확인 가능
용도지역 별 건폐율과 용적률 제한
정부에선 건축물의 용도 별로 건폐율, 용적률이 제한하고 있으며 효율적이고 경제적인 토지이용을 위함입니다. 건폐율 60 용적률 200이란 건폐율이 60% 이하 용적률 200% 이하로 아파트가 들어설 수 있는 것을 의미합니다.
1.도시지역
주거지역
- 제1종 전용주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 100% 이하
- 제2종 전용주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 150% 이하
- 제1종 일반주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하
- 제2종 일반주거지역 : 건폐율 60% 이하, 용적률 250% 이하
- 제3종 일반주거지역 : 건폐율 50% 이하, 용적률 300% 이하
- 준주거지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 500% 이하
상업지역
- 중심상업지역 : 건폐율 90% 이하, 용적률 1,500% 이하
- 일반상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 1,300% 이하
- 근린상업니역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 900% 이하
- 유통상업지역 : 건폐율 80% 이하, 용적률 1,100% 이하
공업지역
- 전용공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 300% 이하
- 일반공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 350% 이하
- 준공업지역 : 건폐율 70% 이하, 용적률 400% 이하
녹지지역
- 보전녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
- 생산녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하
- 자연녹지지역 : 건폐율 20% 이하, 용적률 100% 이하
2. 관리, 농림, 자연환경보전지역
보전관리지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
생산관리지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
계획관리지역
건폐율 40% 이하, 용적률 100% 이하
농림지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
자연환경보전지역
건폐율 20% 이하, 용적률 80% 이하
용적률, 건폐율, 대지지분이 재건축에 끼치는 영향
용적률과 재건축
재건축 시 정부의 용적률이 제한이 있다면 시공사는 아파트 부지를 최대한 넓게 잡아 아파트 수를 늘릴 수 있습니다. 시공 정부는 조망권 훼손이나 일조건 침해 논란을 피하기 위해 용적률을 제한하는 경우가 있습니다. 이럴 경우 시공사는 최대한 아파트를 높게 올려서 분양을 많이 받아야 하는데 용적률 제한이 걸림돌이 될 수 있습니다. 다만, 집주인 입장으로서는 용적률 제한이 없으면 아파트끼리의 사이가 가까워져서 조망권이 없어지고 답답해져서 불편할 수 있습니다. 과거 시공사는 용적률이 180%가 넘는 구축 재건축을 꺼렸다고 합니다. 땅 면적 대비는 좁은데 보상해줘야 할 세대가 많아서 수익성이 떨어지기 때문입니다.
건폐율과 재건축
건폐율이 높을수록 대지에 건물을 넓게 지을 수 있으므로 재건축에 유리합니다. 다만, 건폐율이 낮다면 쾌적한 환경에 거주한다는 것을 의미합니다.
대지지분과 재건축
대지지분이 많을수록 재건축 시 더 많은 아파트 신축이 가능하며 대지지분을 기준으로 시세가 형성됩니다. 대지지분이 많다는 것은 용적률이 낮아서 신축공사 시 더 많은 세대수를 만들어 낼 수 있다는 것을 의미하여 시공사의 수익성과 직결됩니다. 대지지분에 따라 무상지분율, 추가분담금이 정해집니다. 따라서 대지지분으로 시세가 형성되는 것입니다.