독립을 하고 자취를 하게 된다면 전세, 월세는 우리가 살아가는데 떼려야야 뗄 수 없습니다. 오피스텔 원룸, 투룸, 아파트에서 살기 위해 많은 이들이 전세를 알아 보고 있지만 이를 이용해 전세 보증금을 주지 않거나 전세 사기를 치는 사람도 있습니다. 임대인이 전세 보증금을 주지 않거나 전세 사기를 당했을 때 대처할 수 있는 방법에 대해 알려드리겠습니다.
전국의 전세 사기 유형
전세를 구하기 위해 매물을 고를 때부터 계약기간이 끝난 후까지 다양한 전세 사기 유형이 있습니다. 전세사기 유형을 처음부터 끝까지 단계별로 알아봅니다.
1. 전세 매물 고를 때
네이버 부동산 같은 곳에서 집을 고를 때 전세가격을 확인하면서 매매가격도 봐야 합니다. 내가 보고 있는 매물이 깡통주택인 지를 파악하기 위해서입니다. 깡통주택은 임대인의 사정으로 집이 경매로 넘어갔을 때, 임차인의 보증금이 떼이게 되는 모든 집을 의미합니다. 예를 들어 매매가가 3억인데 전세가가 2억 9천인 경우입니다.
깡통주택은 왜 위험할까요? 임대인의 안 좋은 사정으로 빚 상환을 못 하게 되기 때문입니다. 집이 경매에 넘어가거나 집값이 많이 떨어지면 보증금을 돌려받지 못할 수도 있습니다. 전세 매물을 고를 때 등기부등본을 확인하여 이 집에 융자가 얼마나 껴있는지 확인을 해야 합니다.
-> 등기부등본 확인하는 방법
2. 매물 집주인 확인하기
임대인이 진짜 임대인인지 가짜 임대인인지 구별해야 합니다. 본인 소유의 건물이라며 인적 사항을 도용하고 등기부등본과 위임장을 위조하여 임차인에게 사기를 칠 수 있습니다. 중간에 세입자의 보증금을 가로채는 경우가 드물지 않게 발생합니다.
3. 전세 계약서 작성할 때
- 계약서를 체결할 땐 이 집이 월셋집이 아닌 전셋집이 맞는지 확인해야 합니다.
- 다른 세입자와 이중계약은 아닌지 체크해야 합니다.
4. 계약 완료하자마자
- 계약 당일 임대인을 변경하고 주택임보대출을 실행하는지 지켜봐야 합니다. 계약 직후 세입자는 입주 후 전입신고를 하면 다음날부터 효력이 발생하는데요. 이 허점을 이용하여 임대인이 계약하자마자 집을 팔고 다음 집주인이 주택 담보대출을 받으면 대출을 바로 효력이 발생하여 계약한 그 집은 대출이 껴있는 집이 돼버립니다.
- 한 집에 또 다른 세입자가 있는지 이중계약 여부를 체크합니다.
- 만약 선순위 근저당이나 신탁등기말소 등 특약을 걸었는데도 불이행할 수도 있습니다.
5. 전셋집 이사 후에
- 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지를 조심합니다. 임대인이 국세를 미납하게 되어 고액체납자가 되면 집이 경매에 넘어가고 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다. 국세 미납 외에도 노동자에게 정당한 임금을 지불하지 못하여 임금채권이 많을 때도 위험합니다.
- 당해세 및 임금채권 우선 변제
- 세입자의 전출신고 후에도 전세사기는 발생합니다.
6. 계약기간이 끝난 후에
임대인이 본인의 여러 가지 사정으로 전세보증금을 반환하지 않을 수도 있습니다. 계약이 종료되었는데도 보증금을 주지 않는다면 아래와 같은 제도를 이용할 수 있습니다.
- 공적 증명을 해주는 내용증명 보내기
- 임차권등기명령 신청으로 급하게 다른 집으로 이사하더라도 대항력 유지하기
- 마지막 수단으로, 전세금 반환 소송을 내기전 지급명령 신청 활용하기
전세 사기가 발생하는 원인
전세사기가 발생하는 가장 근본적인 원인은 크게 3가지가 있습니다.
아파트 선호도 증가
과거에는 빌라 형태도 상대적으로 선호도가 있었으나 시간이 지나면서 아파트 가격이 급상승을 타자 주택 선호 형태가 아파트로 많이 쏠리게 되었습니다.
전세자금 대출 범위 확대
청년세대는 빌라에서 전세 구매까지 이어지진 않습니다. 빌라 전세를 많이 이용하게 되면서 정부에서 전세자금대출 한도를 높이게 되는 현상이 발생하였습니다. 만약 전세가율이 60%인 수준만 보증보험 가입이 가늘했다면 은행들도 적극적으로 전세자금 대출을 실행하진 않았을 것으로 봅니다.
과도한 hug의 보증보험 허용
전세자금 대출 한도가 확대되면서 전세가율이 80% 이상, 100%인 주택도 보증보험을 가입할 수 있게 되면서 전세사기가 발생하는 여견이 만들어졌습니다.
민간임대 사업자 등록 제도의 체계적이지 못하고 부실한 운영 및 관리
정부에서 민간등록 임대 사업자에 종부세 감면 같은 혜택을 제공하자 임대 사업자들은 전세를 안고 집을 다량 구매하는 갭투자를 하여 다주택자들이 증가하였습니다. 이런 복합적인 요인들로 전세사기의 판이 커지게 됐습니다.
전세 사기를 방지하는 방법
깡통전세 사기 방지
- 깡통주택인지 확인하고 애초에 피해버리기 : 계약하기 전에 이 집이 깡통주택인지 확인하는 게 좋습니다. 매매가격이 2억인데 전세가격이 1억 9천이라면 일단 거르는 게 맞습니다.
- 집주인 임대인이 융자를 많이 가지고 있다면 아무도 장담할 수 없다 : 임대인이 유명인이든 보증금 반환에 대해 장담을 해도 믿어선 안됩니다.
- 전세보증금 반환보증 보험 가입 여부 확인하기 : 임대인이 전세보증금을 돌려주기 어려울 때를 대비하여 가입할 수 있는 보험도 있습니다. 계약하기 전에 전세반환보증보험에 가입여부를 먼저 확인해야하고 계약 후에 보험에 가입하면 됩니다.
임대인이 진짜 임대인인지 구별하기
- 내가 계약하려는 사람이 정말 진짜 임대인인지 확인하는 게 가장 중요합니다. 신분증과 임대인의 인적사항이 일치하는지 꼼꼼하게 봐야합니다.
- 임대인 본인이 아닌 대리인과 계약을 하게되는 경우 위임장과 인감증명서를 대조하여 임대인의 인감이 같은 것인지 확인해야합니다. 계약 중 임대인 본인과 유선전화로 계약내용들을 한번 더 언급하여 체크하면 좋습니다. 또한, 보증금은 임대인 명의의 통장에 이체 및 지급하는게 중요합니다.
사기 치는 부동산 피하기
1) 공인중개사가 등록된 곳인지 알아보고 거래해야 합니다.
-> 부동산 등록 여부 확인하는 곳
2) 계약서 작성 시 부동산 공제증서를 받습니다.
계약 당일 임대인 변경 및 주택임보대출 실행 방지
- 계약 당일 잔금 치르기 전 등기부등본을 확인했을 때 ‘신청 사건 처리 중’으로 표기가 되어 있다면 임대인을 변경하는 등기가 접수되었다는 뜻입니다. 등본은 이사 후에도 일주일간 살펴보는 것이 좋습니다.
- 계약 시 계약 체결일 다음날까지 소유권 변경, 근저당 설정 행위를 일절 안 한다는 특약사항을 넣습니다.
- 전세권을 설정할 수도 있습니다. 전세권 설정은 집만 빌리는 것뿐만 아니라 그 집에 대한 권리관계까지 세입자가 차지하는 것입니다.
당해세 및 임금채권 전세사기 피하기
- 미납국세 열람제도를 통해 확인할 수 있습니다. 임대인 동의가 필요합니다.
- 임대인의 사회보험 완납 증명서나 납세증명서를 확인합니다. 미납한 경우 무조건 임금 체불은 아니지만 위험도는 알 수 있습니다.
- 등기부등본으로 ‘압류’ 또는 ‘가압류’나 ‘강제경매 개시 결정’ 이 명시돼 있다면 피해야 합니다.
- 전세보증금 반환보증 보험 가입으로 미리 대비할 수 있습니다. 다만 이미 압류나 가압류같이 소유권에 대한 권리침해가 발생한 집이라면 보증보험 가입이 안 됩니다.
지금까지 전세 사기가 발생하는 근본적인 원인들을 알아보고 전세 사기의 다양한 유형들을 하나하나 파헤쳐 보았습니다. 가장 중요한 것은 전세 사기를 사전에 방지하는 것입니다. 소개 드린 전세 보증금 사기 예방법이 꼭 도움이 되었으면 좋겠습니다.