부동산 시세는 올랐다가 내렸다 하는 사이클이 있습니다. 이 사이클을 이해해야 부동산 투자 흐름에 탑승할 수 있습니다. 미래에 이 아파트 시세가 상승할지 하락할 지는 아무도 모릅니다. 그러나 저평가된 아파트는 시세가 상승할 가능성이 매우 높습니다. 주변 아파트 시세의 영향을 받아 갭메우기 등이 되기 떄문입니다. 저평가된 아파트를 찾는 방법을 무엇일까요?
잠재적 투자 가능 지역을 살펴보려면 몇 가지 지표를 확인해야합니다.
첫번째, 전세가율과 가격
적정 물량(보통 지역 인구수의 0.5%으로 계산함)의 세 네배가 미분양으로 넘쳐나지 않는 이상, 전세가율이 높고(기준:70%이상) 가격 자체가 저렴하다면 임장을 해볼만 합니다. 손품을 팔아 입지와 가격을 파악해두고 임장을 가서 직접 현장 분위기까지 알아두고 기다리면 최적의 매수 타이밍을 잡을 수 있습니다.
두번째, 투자금 규모
전세가율이 70%이상이고 매매가가 상대적으로 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데는 정한 후 네이버 부동산에서 열심히 손품을 팝니다. 조인스랜드부동산에는 전세비율이 높은 아파트를 검색필터로 확인할 수 있습니다. 검색설정에 전세가율이 85%이상, 매매가와 전세가 차이가 3천만~5천만 정도 되는 단지가 많은 지역을 임장할 곳으로 정합니다.
세번째, 입주 물량
첫번째, 두번째를 통해 임장지역을 선정합니다. 추가로 역전세나 가격 하락을 전망하기 위해 입주 물량과 미분양 통계도 확인합니다. 부동샨지인, 호갱노노, 아파트실거래가 앱으로 확인가능합니다. 부동산지인에서는 입주 물량에 대한 전반적인 흐름을 볼 수 있고, 호갱노노, 아파트실거래가에서는 물량 공급 시기와 입지를 구체적으로 지도에서 파악하기 수월합니다. 공급이 많다 적다 자체는 중요하지 않습니다. 사장의 흐름은 권역별로 함께 움직이기 때문입니다. 서울 강서구엔 입주가 적다해도 서울이나 수도권 전체적으론 입주가 많아면 강서구 전세가도 영향을 받는다는 정도만 알아두면 됩니다.
임장하고자 하는 지역의 근접한 지역들의 물량도 확인합니다.
네번째, 미분양
미분양 물량을 확인합니다. 미분양이 눈에띄게 감소한다면 공급 부족 현실에 다가가고 있다는 상황입니다. 해당 권역 인구규모에 비해 물량이 너무 많다면 공급 과잉 상태에 놓여 있다고 볼 수 있으므로 참고할 수 있습니다. 부동산지인에서 미분양 그래픽을 확인할 수 있습니다.
계속해서 모니터링해야합니다. 예전엔 A지역이 B지역보다 비쌌는데, 지금은 B지역이 더 비싸네 등 머릿속에 데이터가 축적되고 투자할 수 있는 후보지들이 늘어납니다.